中國(guó)物業(yè)服務(wù)上市企業(yè)現(xiàn)狀研究
- 近年來，中國(guó)物業(yè)行業(yè)熱度不減，新晉玩家和老玩家以IPO、重組、借殼或業(yè)務(wù)拆分的方式，積極港股上市，對(duì)接資本市場(chǎng)。自2014年彩生活在香港聯(lián)交所上市成為中國(guó)社區(qū)服務(wù)運(yùn)營(yíng)第一股后，截止到2021年5月26日已上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)46家，其中2021年期間有19家物企遞表港交所。
- 從2020年年報(bào)來看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的年度營(yíng)收、管理規(guī)模、經(jīng)營(yíng)規(guī)模均表現(xiàn)亮眼，老牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)占據(jù)行業(yè)蛋糕的大塊，但新起上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)的力量也不容小覷。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)仍以提供住宅或非住宅類物管服務(wù)為主，不過物業(yè)服務(wù)企業(yè)開始看到投入產(chǎn)出比更高的業(yè)主或非業(yè)主增值服務(wù)項(xiàng)目，并悄然實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)的升級(jí)改造或持續(xù)轉(zhuǎn)型。
- 2020年中國(guó)上市物業(yè)服務(wù)投資價(jià)值優(yōu)秀企業(yè)緊抓市場(chǎng)機(jī)遇，憑借其強(qiáng)大的規(guī)模、優(yōu)質(zhì)儲(chǔ)備、資金及品牌等優(yōu)勢(shì)取得優(yōu)異的銷售業(yè)績(jī)，不斷提升市場(chǎng)份額，在成長(zhǎng)性和盈利性方面均表現(xiàn)突出，投資價(jià)值凸顯。其中，碧桂園服務(wù)、中海物業(yè)、保利物業(yè)、時(shí)代鄰里佳兆業(yè)美好、彩生活、中奧到家等物業(yè)服務(wù)上市公司名列上市物業(yè)服務(wù)投資價(jià)值優(yōu)秀企業(yè)。
- 2020年，中國(guó)物業(yè)服務(wù)上市公司的投資價(jià)值主要在四個(gè)方面得到體現(xiàn)——管理規(guī)模（包括在管、儲(chǔ)備面積規(guī)模）、業(yè)務(wù)水平、盈利能力和市場(chǎng)估值。在規(guī)模滿足一定條件基礎(chǔ)之后，物業(yè)服務(wù)上市公司的價(jià)值就更多地體現(xiàn)在單平績(jī)效與經(jīng)營(yíng)能力、盈利能力方面，這幾方面的提升能為投資者帶來巨大的估值提升和市場(chǎng)回報(bào)。彩生活則將業(yè)務(wù)重心回歸基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)，依靠自身現(xiàn)有規(guī)模，積極整合資源，提升單位面積的成本降低和效益增加，實(shí)現(xiàn)有彈性、確定性的高質(zhì)量增長(zhǎng)。
- 2020年度營(yíng)收總計(jì)超600億，其中碧桂園156億拔得頭籌
- 物業(yè)企業(yè)營(yíng)收能力引人注目，十家上市公司2020年?duì)I業(yè)總收入超過600億元，收入均超過17億元，平均年?duì)I業(yè)收入達(dá)到62.36億元；其中，碧桂園2020年?duì)I業(yè)收入達(dá)到156億元，同時(shí)毛利收入也是最高，約達(dá)到53億元。
- 數(shù)據(jù)來源：中國(guó)證券網(wǎng)、香港證券交易所、上書房信息咨詢整理
- 資本市場(chǎng)持續(xù)火熱，上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量創(chuàng)新高
- 從物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市時(shí)間看，2018年起上市數(shù)量逐步提升。到2020年，資本市場(chǎng)物業(yè)管理行業(yè)上市企業(yè)數(shù)再創(chuàng)新高，特別是下半年企業(yè)密集上市，全年共有18家物業(yè)服務(wù)企業(yè)成功上市。
- 數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù)、上書房信息咨詢整理
- 隨著房地產(chǎn)供求關(guān)系的變化，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將從以房屋建筑業(yè)和開發(fā)業(yè)為主逐漸向側(cè)重房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理、資產(chǎn)管理等方向轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)企業(yè)也將更加注重存量物業(yè)的經(jīng)營(yíng)和服務(wù)。
- 物業(yè)管理行業(yè)還有很好的發(fā)展空間。一方面，第七次人口普查數(shù)據(jù)表明，2020年我國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到了63.89%。根據(jù)聯(lián)合國(guó)和一些專家的預(yù)測(cè)，我國(guó)總?cè)丝趯⒃?030年左右出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)化率將在2040-2050年達(dá)到峰值80%左右。這意味著城鎮(zhèn)人口繼續(xù)增加，房屋總量還將繼續(xù)增加。另一方面，我國(guó)物業(yè)管理覆蓋率還不高，很多小區(qū)沒有物業(yè)管理。例如，自2020年5月1日《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施以來，北京物業(yè)服務(wù)覆蓋率由64.1%增加至2021年的93.7%。四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳印發(fā)《四川省城鎮(zhèn)住房發(fā)展規(guī)劃（2018-2022）年》提出2022年全省物業(yè)管理覆蓋率達(dá)70%。
- 物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)力城市服務(wù)，非住宅領(lǐng)域市場(chǎng)前景廣闊
- 從十家上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，物業(yè)管理服務(wù)占比超過60.0%的企業(yè)有6個(gè)，物業(yè)管理服務(wù)在物業(yè)企業(yè)總業(yè)務(wù)的平均占比為63%。此外，社區(qū)增值服務(wù)超過20%的企業(yè)有5個(gè)。目前國(guó)內(nèi)物業(yè)管理標(biāo)的屬性仍以住宅為主，但行業(yè)多元業(yè)態(tài)發(fā)展的格局已初具規(guī)模，未來將逐步拓寬市場(chǎng)接管物業(yè)管理服務(wù)的渠道和規(guī)模，在管的商業(yè)、辦公類等物業(yè)數(shù)量將有一定程度提升，同時(shí)針對(duì)醫(yī)院、學(xué)校、公建甚至是城市片區(qū)的物業(yè)管理市場(chǎng)也都將可能成為下一個(gè)增長(zhǎng)點(diǎn)。
- 以城市服務(wù)為例，近兩年，城市服務(wù)進(jìn)一步擴(kuò)大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)范圍及服務(wù)內(nèi)容，主要包括城市基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)維、綠化園林養(yǎng)護(hù)、道路維護(hù)、市容環(huán)衛(wèi)、秩序管理、應(yīng)急管理、城市創(chuàng)新功能等服務(wù)。該項(xiàng)業(yè)務(wù)屬于非物業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)，是一個(gè)全新的管理模式，目前進(jìn)入該領(lǐng)域的以頭部企業(yè)為主。基層治理全域化的需求疊加政府提升城市治理水平的需求催化了城市服務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展，在一定的財(cái)務(wù)預(yù)算內(nèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)這類專業(yè)化的企業(yè)參與城市治理，共建城市新面貌成為當(dāng)前一個(gè)重要的趨勢(shì)。至2020年11月以橫琴新區(qū)為代表的“物業(yè)城市”模式已在約37座城市得到實(shí)踐。
- 非住宅領(lǐng)域的增值服務(wù)占比在增加，非住宅領(lǐng)域市場(chǎng)前景廣闊，布局非住宅領(lǐng)域是物業(yè)服務(wù)企業(yè)快速擴(kuò)大的重要手段。非住宅業(yè)態(tài)項(xiàng)目收取的物業(yè)費(fèi)較高，可以進(jìn)一步充盈營(yíng)收。2020年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理項(xiàng)目平均物業(yè)費(fèi)為3.84元/㎡/月，其中，辦公物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)服務(wù)費(fèi)均超過6元/㎡/月，公眾物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)、學(xué)校物業(yè)及其他類型物業(yè)服務(wù)費(fèi)均超過3元/㎡/月，住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)最低，為2.05元/㎡/月。再次，非住宅項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)時(shí)對(duì)經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)性要求較高，企業(yè)成功進(jìn)入后可通過沉淀管理經(jīng)驗(yàn)，迅速拓展相似領(lǐng)域項(xiàng)目，或可成為“一方霸主”。最后，上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極挖掘全新服務(wù)市場(chǎng)，不斷開辟服務(wù)新領(lǐng)域。
- 數(shù)據(jù)來源：中國(guó)證券網(wǎng)、香港證券交易所、上書房信息咨詢整理
- 管理規(guī)模分化嚴(yán)重，頭部企業(yè)馬太效應(yīng)明顯
- 十家上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)總合約面積超過35億平方米，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的合約服務(wù)面積差距較大，佳兆業(yè)美好和中奧到家的合約服務(wù)面積不足1億平方米，而碧桂園服務(wù)的管理規(guī)模達(dá)到9億平方米。從合約服務(wù)面積和年?duì)I業(yè)收入對(duì)比成正比，即合約服務(wù)面積越大，年?duì)I業(yè)收入越多，排名越靠前。
- 數(shù)據(jù)來源：中國(guó)證券網(wǎng)、香港證券交易所、上書房信息咨詢整理
- 數(shù)據(jù)顯示，2018年中國(guó)百?gòu)?qiáng)物業(yè)管理企業(yè)管理規(guī)模均值約3718萬平方米，所占市場(chǎng)份額38.9%，前10名的物業(yè)管理企業(yè)水平約是其6.43倍，達(dá)到2.39億平方米，市場(chǎng)份額約為11.5%。這種“強(qiáng)者越強(qiáng)”的態(tài)勢(shì)將保持或得到加強(qiáng)。
- 2014至2018年，前100的物業(yè)管理企業(yè)市場(chǎng)份額從19.5%上升至38.9%。此外，近年來資本的進(jìn)入加快了頭部企業(yè)上市，以及通過兼并收購(gòu)獲得存量物業(yè)或較小公司的市場(chǎng)份額的進(jìn)程，市場(chǎng)整合提速。物業(yè)管理業(yè)頭部企業(yè)IPO進(jìn)程加快，截止到2020年11月，碧桂園、保利、中海地產(chǎn)等主要地產(chǎn)企業(yè)對(duì)應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)在港股上市，融創(chuàng)、恒大與華潤(rùn)置地等也已經(jīng)提交A1表。大型物業(yè)管理企業(yè)并購(gòu)小型物業(yè)公司獲得管理面積增長(zhǎng)、收購(gòu)上市公司股權(quán)獲得業(yè)務(wù)增值或“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”擴(kuò)大平臺(tái)資源等多種目的并存，物業(yè)管理行業(yè)兼并收購(gòu)更加頻繁，僅2020年上市物業(yè)管理公司公告的并購(gòu)案就約26起，涉及金額約19.4億元。
- 結(jié)論與建議
- 2020年上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)績(jī)表現(xiàn)優(yōu)秀，疫情對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的影響似乎并不嚴(yán)重，相反，凸顯了物業(yè)在小區(qū)防疫管理方面的作用發(fā)揮。物業(yè)服務(wù)企業(yè)正在試圖將智慧科技賦能到業(yè)務(wù)和企業(yè)內(nèi)部管理的過程中，提升企業(yè)自身和對(duì)外的工作效率，減少疫情風(fēng)險(xiǎn)等。
- 隨著物業(yè)管理在管面積以及合約面積規(guī)模的不斷擴(kuò)大，部分企業(yè)業(yè)務(wù)構(gòu)成中的住宅類物業(yè)管理業(yè)務(wù)正在縮減，轉(zhuǎn)而增加非住宅物業(yè)的管理業(yè)務(wù)以及增值類業(yè)務(wù)，這其中包括針對(duì)業(yè)主服務(wù)的增值業(yè)務(wù)，也有針對(duì)非業(yè)主的增值服務(wù)，比如針對(duì)物業(yè)開發(fā)商的銷售協(xié)助服務(wù)、廣告服務(wù)和管理咨詢服務(wù)等，拓展服務(wù)范圍實(shí)現(xiàn)收益來源多元化。
- 頭部上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)務(wù)集中度進(jìn)一步加強(qiáng)，擴(kuò)充管理規(guī)模的圈地行動(dòng)不斷上演，物業(yè)服務(wù)企業(yè)間的分化現(xiàn)象凸顯，行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈。
- 衡量物業(yè)服務(wù)企業(yè)的價(jià)值從盈利質(zhì)量、可持續(xù)成長(zhǎng)性、估值的合理性等幾個(gè)維度進(jìn)行綜合分析。基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)是根基，物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強(qiáng)住宅物業(yè)的基礎(chǔ)，大力拓展高毛利的非住宅物業(yè)，夯實(shí)業(yè)務(wù)根基，開展內(nèi)生型的社區(qū)增值服務(wù)，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量可持續(xù)的增長(zhǎng)；同時(shí)也需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)的“軟實(shí)力”包括社會(huì)責(zé)任、環(huán)境保護(hù)、公司治理方面的發(fā)展情況，最大化實(shí)現(xiàn)公司價(jià)值。
- 針對(duì)優(yōu)化物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展提出以下建議：
- 一是要努力與加強(qiáng)基層社會(huì)治理和建設(shè)美好環(huán)境與幸福生活的人居環(huán)境相契合。在新一輪的基層社會(huì)治理升級(jí)優(yōu)化和建設(shè)美好環(huán)境與幸福生活的人居環(huán)境進(jìn)程中，國(guó)家會(huì)將更多資源和權(quán)力下放至社區(qū)層面，這就要求物業(yè)管理企業(yè)抓住這一契機(jī)，根據(jù)自身優(yōu)勢(shì)為社區(qū)居委會(huì)和基層政府在社會(huì)安全、公共服務(wù)、園林綠化等方面提供更多服務(wù)或者數(shù)據(jù)支撐。
- 具有實(shí)力的物業(yè)管理企業(yè)和其所屬地產(chǎn)集團(tuán)可以基于“物業(yè)城市”“城市運(yùn)營(yíng)”等模式，協(xié)助城市政府進(jìn)行全面科學(xué)的城市管理。
- 二是要推動(dòng)新技術(shù)和物業(yè)服務(wù)深度融合，開展智慧物業(yè)管理服務(wù)適應(yīng)居民不斷升級(jí)的需求。
- 利用大數(shù)據(jù)、BIM、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能技術(shù)，賦能物業(yè)管理企業(yè)社區(qū)服務(wù)在拓展服務(wù)深度、廣度等方面的能力升維；構(gòu)建城市至基層的社區(qū)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，政府與物業(yè)管理企業(yè)共享部分?jǐn)?shù)據(jù)，鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)所在區(qū)域特征、企業(yè)戰(zhàn)略、社區(qū)人口結(jié)構(gòu)等信息，加快推進(jìn)與商業(yè)零售、文化、旅游休閑、餐飲、醫(yī)療健康、教育、體育等其他生活性服務(wù)業(yè)融合發(fā)展，發(fā)展更加精準(zhǔn)對(duì)接本社區(qū)居民需求狀況的相關(guān)服務(wù)。
- 【作者】 上書房信息咨詢中國(guó)物業(yè)企業(yè)研究中心，原創(chuàng)文章，歡迎轉(zhuǎn)載，注明出處。
- 附表：國(guó)內(nèi)上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)名單
