上書房研究 | 國內(nèi)外購物中心行業(yè)發(fā)展階段的劃分及特點
上書房咨詢 2020-08-07 08:58:26
購物中心行業(yè)的起源階段（上世紀20年代-50年代末）
- 購物中心最早起源于上世紀20年代的美國。19世紀20年代美國人均GDP還沒有超過人均2000美元，號稱“輪子上的國家”的美國在這時汽車還尚未普及，但此時美國城市人口開始超過農(nóng)村人口，處于城市化發(fā)展的初級階段。第一座購物中心誕生于此時，1921年西爾斯·羅巴克（SearsRobuck）公司在芝加哥城市邊緣地帶建設了一條獨立商業(yè)街，可以認為這是現(xiàn)代購物中心的雛形，帶形購物中心形態(tài)也是早期購物中心的代表，建于五十年代和六十年代的購物中心大多數(shù)是條狀的，大多是新的房產(chǎn)開發(fā)的配套服務。1923年J.C.Nichols建成的康薩斯城鄉(xiāng)村俱樂部式的購物廣場，該購物廣場的280家店鋪具有建筑風格和統(tǒng)一的管理經(jīng)營措施，停車空間安排在停車庫內(nèi)或沿購物區(qū)的公共街道上，購物中心的一些原則，如管理質(zhì)量、租戶組合和商品經(jīng)營等方面在鄉(xiāng)村俱樂部的一些領域中得以體現(xiàn)。1928年開業(yè)，位于俄亥俄州哥倫布市的“Grandview大道購物中心”不僅建設了包括30個商店的購物中心，還配置了了一個具有400個車位的停車場。1939年Wisstein兄弟規(guī)劃的鄰里購物中心在洛杉磯南百老匯開業(yè)，這家購物中心專門吸引那些想遠離擁擠市區(qū)，同時驅(qū)車還能達到汽車又能到達的顧客，購物中心由藥店、超市、和一些連鎖商店組成。1947年波士頓地區(qū)的購物中心的TheNorthShoreCenter正式開業(yè)，設計師KennethWelch為商店周圍設計了100平方英尺景觀，景觀中心為開放型的綠地。1949年俄亥俄州的Town&Country購物中心正式開業(yè)，這家購物中心開創(chuàng)了夜間購物，開發(fā)商DonCasto還聘請女演員在燈光停車場進行跳水表演，藝術表演使物中心的促銷達到了一個新的水平。這些案例表明，美國是購物中心發(fā)展的先驅(qū)，不僅最早開始出現(xiàn)了大型購物中心，并且在布局上已經(jīng)會通過景觀設計和環(huán)境設計來吸引顧客來訪和強化購物行為，現(xiàn)代購物中心的統(tǒng)一管理、商鋪組合、設置停車場等經(jīng)營策略在此階段已經(jīng)開始有所體現(xiàn)。
- 直到20世紀50年代后期，購物中心開始真正流行和發(fā)展起來。在這個時候美國的經(jīng)濟也處于快速增長階段，人均GDP在2000-3000美元之間。1950年位于西雅圖附近的Northgate購物中心開業(yè)，并首次將地區(qū)購物中心定義為摩爾（Mall），主力店鋪是BonMarche百貨商店，商店沿著44英尺的步行街呈帶狀排列，自此摩爾就成為未來所有地區(qū)購物中心的主流（摩爾這個詞來源于英國游戲“pall-mall”,或“ballandmallet”,它結(jié)合十五世紀以來在航道草坪邊上玩的槌球和高爾夫球的元素而命名）。1954年密歇根州底特律市的“NorthlandCenter”購物中心是第一個用中央空調(diào)取暖的中心，其對以往帶狀購物中心的形態(tài)進行了改進，使用了“集束形布局”即中央是單一的百貨店，周圍還有一圈商店環(huán)繞的形式，更外環(huán)是停車場，這是當時世界上最大的購物中心。1956年建成的南谷購物中心（SouthdaleShoppingCenter），不僅建造了景園環(huán)境滿足市民的社會活動需求，其提供的免費停車場還實現(xiàn)了人車分流。1957年36個購物中心成員一起創(chuàng)建了國際購物中心協(xié)會（ICSC），國際購物中心協(xié)會理事會首任主席是紐約的購物中心開發(fā)商倫納德.L.法勃（LeonardL.Farber）。
- 第二次世界大戰(zhàn)以后，郊區(qū)的發(fā)展和人口的增長創(chuàng)造了更多的商業(yè)需求和更多的便利零售業(yè)態(tài)，到1964年美國已有7600個購物中心。二戰(zhàn)之前，購物中心在歐洲大陸也出現(xiàn)點滴星火，戰(zhàn)后歐洲的英國、德國、法國等國家的城市中心都建立了較為完善的購物模式，政府在購物中心的開發(fā)方面也提供了很多的政策支持，比如采取了改善城市中心交通環(huán)境的相關舉措，并對私人企業(yè)主建設投資購物中心開放了很多權(quán)利。
- 購物中心行業(yè)快速發(fā)展階段（上世紀60-80年末）
- 1962年美國人均GDP突破3000美元，相應的最終消費率為78.6%。隨著服務業(yè)發(fā)展和審美水平的進一步提升，購物中心無論是從自身的建筑還是售賣的商品和服務質(zhì)量都獲得了全方面的提升，購物中心開始為城市的發(fā)展和市民的生活都注入了新的動力。1959年密歇根洲的Kalamazoo市開業(yè)的BurdickMall是由維克多.格魯恩設計的市區(qū)步行街，設計師認為購物中心會為美國衰退中的城市中心帶來新生，1959年美國新聞署挑選Kalamazoo市作為“全美國城市”參展歐洲旅游展，繼而促進了BurdickMall的成功，自此也引發(fā)了美國市區(qū)步行摩爾的狂熱。美國1976年芝加哥位于密歇根大街（MichiganAvenue）國內(nèi)第一個直立的摩爾WaterTowerPlace開業(yè)，內(nèi)有7層樓的商店，配置了3輛玻璃門墻的電梯，同時還有一個22層的酒店和40層的共管公寓、購物中心不僅形態(tài)發(fā)生了變化，業(yè)態(tài)組合也更具多元化。至1972年，美國購物中心的數(shù)量幾乎增長一倍，大約有一萬三千多個，新形態(tài)購物中心的數(shù)量和類型有了發(fā)展，其中地區(qū)性購物中心如德克薩斯州Houston市的“TheGalleria”在眾多的大商場中已有非常穩(wěn)固的地位。為了舉行城市200周年紀念慶活動，圣地亞哥市議會批準了一項城市復興計劃，其中就包括建設HortonPlaza購物中心，該購物中心由著名建筑師Jerde在1975年設計完成，于1985年正式開業(yè)，購物中心內(nèi)配置了一個七屏的電影院。美國人開始享受摩爾購物的便利與快樂。
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- 20世紀70-80年代，歐洲、日本的購物中心也開始快速發(fā)展。德國和法國的人均GDP于1971年超過了3000美元，最終消費率分別是74.8%和73.7%在1973年英國和日本的人均GDP邁入了3000美元的關卡，最終消費率分別是79.8%和61.9%。歐洲等國和日本與美國購物中心的發(fā)展具有明顯的差異，最為顯著的是歐洲國家和日本的國土面積較小，相應的城市發(fā)展空間較為緊湊，因此這些國家的購物中心以高層建筑為主。此時，購物中心在規(guī)模、設計、定位等方面已經(jīng)趨于成熟，購物中心的競爭也日益激烈，競爭進一步刺激了購物行業(yè)的發(fā)展，購物中心的管理日趨完善，經(jīng)營策略也更具差異化的特征。以日本為例，1969年日本建成第一座大型以百貨公司為主力店的購物中心——玉川高島屋(TamagawaTakashimaya)購物中心，位于在東京都世田谷區(qū)。以玉川高島屋為代表，日本開始發(fā)展大型購物中心。不過當時日本購物中心經(jīng)營理念仍未擺脫百貨公司的格局，所提供的服務也較為有限。日本城市中的火車站是貨物儲運中心以及公眾聚集場所，早期日本的購物中心大都以火車站為中心進行開發(fā)，因此日本的購物中心是以市區(qū)內(nèi)發(fā)展為主，隨著城市的擴張，日本購物中心數(shù)量開始向外圍拓展。70年以前日本中心地域的購物中心數(shù)量、周邊地域購物中心數(shù)量和郊外購物中心地域數(shù)量分別是80家、37家、14家；到80年代末，日本中心地域的購物中心數(shù)量、周邊地域購物中心數(shù)量和郊外購物中心地域數(shù)量分別是191家、160家和285家。
- 購物中心行業(yè)發(fā)展成熟階段（上世紀80年代以后）
- 美國、英國、德國、法國、日本分別在1978年、1986年、1979年、1979年、1984年超過10000美元，相應的最終消費也達到了78.7%、82.%、80.2%、76.5%、69.10%。發(fā)達國家在進入人均GDP10000美元的發(fā)展階段后，第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重明顯提升，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)開始以現(xiàn)代服務主導，國際大都市的功能也逐漸由生產(chǎn)型城市向服務型城市轉(zhuǎn)變。為了疏解大城市基礎設施、配套服務的壓力，城市空間結(jié)構(gòu)也從一元中心向多元中心轉(zhuǎn)變，比如，倫敦、巴黎等城市是以中心城為中心，外部擴散建設衛(wèi)星城市；日本的東京是以CBD為中心，通過發(fā)展公共交通輻射周圍郊區(qū)居住區(qū)。進入人均10000美元的發(fā)展階段后，發(fā)達國家的總體消費水平隨之增加，恩格爾系數(shù)不斷下降，以享樂為主的消費開始占據(jù)主導地位。80年代以后，購物中心的發(fā)展進入了非常成熟的階段，世界各地也出現(xiàn)了一些非常有特色和代表性的購物中心。世界上幾個知名購物中心，其經(jīng)營定位已經(jīng)不僅是滿足購物需求，每年都吸引大量游客前往，成為城市一道靚麗的風景線，也創(chuàng)造了巨大的經(jīng)濟利益，提高了城市吸引力和影響力。
- 國內(nèi)購物中心行業(yè)發(fā)展階段的劃分及特點
- 發(fā)展階段的劃分
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- （數(shù)據(jù)來源：CEIC數(shù)據(jù)庫）
- 從國外購物中心發(fā)展歷程來看，可以發(fā)現(xiàn)購物中心行業(yè)的發(fā)展階段與經(jīng)濟發(fā)展和國民生活水平的變化密切相關。我們綜合考慮了GDP、城鎮(zhèn)化水平等指標，將我國購物中心的發(fā)展歷程分為以下四個階段，分別是：起源階段（1978年—1995年）、發(fā)展階段（1996年-2010年）、成熟階段（2010年-2019年）、轉(zhuǎn)型階段（2019年-未來）。改革開放的初期階段也是購物中心行業(yè)發(fā)展起源階段，這是這時我國的人均GDP在，城鎮(zhèn)化水平非常低，僅在17.92%—27.63%之間；購物中心行業(yè)的發(fā)展階段是1993-2008年，2008年我國人均GDP突破3000美元，城鎮(zhèn)化水平也達到了；購物中心行業(yè)發(fā)展成熟階段是2009-2019年，2019年我國人均GDP跨越了10000美元的門檻，城鎮(zhèn)化率也達到了60.6%。
- 表：購物中心行業(yè)的發(fā)展階段
- （數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、上書房信息咨詢）
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- 初級發(fā)展階段（1992-1999年）
- 1978年我國開始實行改革開放政策，到1992年我國基本形成了買方市場。隨著國內(nèi)生產(chǎn)力的發(fā)展進步，物質(zhì)供給日漸豐富，購物中心行業(yè)也逐漸發(fā)展起來。起初大多數(shù)國內(nèi)的購物中心是名不副實的，所謂的購物中心只是傳統(tǒng)百貨商店和集貿(mào)市場重新掛牌改名，這些重新掛牌改名的購物中心產(chǎn)權(quán)大多是為國家所有。而且，這些購物中心大多數(shù)是國有，由于產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)單一并沒有太多的創(chuàng)新動力，主要還是以百貨形式的經(jīng)營業(yè)態(tài)為主。
- 中國購物中心招牌最早出現(xiàn)于20世紀80年代末,當時伴隨著大城市一批星級賓館的出現(xiàn)而出現(xiàn),這些賓館常常附設有一家商場,主要為外賓服務,賓館經(jīng)營者將這種商場稱為購物中心,諸如北京昆侖飯店附設的昆侖購物中心等。隨后,一些商業(yè)街區(qū)也出現(xiàn)了稱為購物中心的商場,比如北京西單購物中心、北辰購物中心等。直到90年代初,伴隨著北京賽特購物中心開業(yè),全國各大城市稱為購物中心的商場不斷涌現(xiàn)。但是,此時的購物中心大多名不副實,給顧客和營銷者帶來了誤解和麻煩。人們無法分辨購物中心與百貨商店有什么區(qū)別,造成了認識上的混亂。因此,20世紀80年代末到90年代初這一時期應視為中國購物中心發(fā)展的萌芽期。
- 伴隨著20世紀90年代進一步的對外開放和對內(nèi)改革，加上國內(nèi)市場的需求巨大以及極為誘人的回報率，許多國際知名跨國公司也紛紛來華投資建設購物中心。20世紀90年代我國北京、上海、廣州等幾個主要城市逐漸出現(xiàn)了一些兼具規(guī)模和多樣性的購物中心。1993年日本伊勢丹百貨、香港新世界百貨和中國臺灣的太平洋百貨公司進駐中國，1996年新加坡凱德集團（原嘉德置地）在上海投建了首家來福士廣場，法國的歐尚集團于1999年在上海成立了首家購物中心，這些外資購物中心的引入不僅使行業(yè)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)更加多元化，還為購物中心行業(yè)注入了國際化的新鮮血液，為增加了本土購物中心競爭壓力和改變動力。
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- 90年代中期,香港房地產(chǎn)巨頭和記黃埔、長江實業(yè)、恒基地產(chǎn)、新世界、九龍倉以及太古等,陸續(xù)在北京、上海、深圳等大城市開發(fā)建設帶有大型商業(yè)實施的綜合地方項目。這些項目大多附帶有大面積的商場裙房,因此也形成了具有香港特色的購物中心。經(jīng)營內(nèi)容突破了單純百貨店的經(jīng)營模式,將簡單、小規(guī)模娛樂、餐飲項目融入其中。如上海的時代廣場、香港廣場等;在北京有賽特購物中心、恒基商場、豐聯(lián)廣場等。這個時期中國購物中心總建筑面積不足100萬平方米,總數(shù)量約10家,只有北京、上海等為數(shù)不多的特大型城市出現(xiàn)了零星的、建筑規(guī)模較小的購物中心,而且這個時期的購物中心大多配以酒店、商務辦公功能,購物中心相對業(yè)態(tài)復合度較低,該階段中國購物中心的發(fā)展具有嘗試性和功能補充性的意味。因此,我們把這一時期看作中國購物中心的產(chǎn)生期。
- 90年代末期,隨著廣州天河城、中華廣場,大連勝利廣場、新瑪特,上海友誼南方商城、港匯廣場,北京新世界中心、莊勝崇光百貨廣場的陸續(xù)建成開業(yè),逐漸形成了一批業(yè)態(tài)復合度較高、規(guī)模面積也較大且經(jīng)營也較成功的購物中心。在這批成功者的引導下,各個城市都開始興建各自的購物中心。這一時期全國購物中心總建筑面積小于1000萬平方米,總數(shù)量在100家以內(nèi)。該階段中國購物中心的分布范圍開始擴大,有10余個商業(yè)發(fā)達的城市涌現(xiàn)出了一定數(shù)量的購物中心。一方面購物中心的發(fā)展開始比較迅速,另一方面,有相當一部分購物中心開始以零售業(yè)為主導來集合其它消費服務功能。此時內(nèi)地逐漸出現(xiàn)了真正意義上的ShoppingMall—購物中心業(yè)態(tài)復合程度最高、規(guī)模最大的頂級形態(tài)。
- 快速發(fā)展階段（2000-2018年）
- 1999年6月17日，國務院批準發(fā)布了《外商投資商業(yè)企業(yè)試點辦法》，明確擴大開放零售市場。從2000年開始,中國的購物中心逐漸進入到發(fā)展階段。表現(xiàn)為總體數(shù)量急劇增加,分布城市范圍更加廣泛,并且開始滲透到一部分中心城市。該階段購物中心總數(shù)預期可以達到800—1000家。這一時期特大型城市出現(xiàn)了超大型的購物中心和郊區(qū)型購物中心,小區(qū)型、鄰里型和主題型購物中心也紛紛亮相,從而在一定程度上表明中國購物中心的開發(fā)能力得到顯著增強,購物中心的發(fā)展由原來城市內(nèi)部的競爭,逐漸向城區(qū)之間、區(qū)域之間的競爭發(fā)展,客源不僅僅局限在一個商圈范圍內(nèi),更大程度的吸引更廣闊地域的消費者。同時這一時期購物中心逐漸向平面化發(fā)展,主題型購物中心也成為發(fā)展的重點,這一時期購物中心更加突出了休閑、娛樂、旅游功能的發(fā)揮。
- 2001年，中國加入世貿(mào)組織，承諾三年內(nèi)向外資開放零售和分銷領域。為迎接國際化競爭，2003年上海成立百聯(lián)集團，發(fā)揮地域集團化優(yōu)勢。2004年商務部發(fā)布《外商投資商業(yè)領域管理辦法》生效，零售業(yè)對外資全面開放。正是由此，很多人得出2005年為“零售元年”的說法。商務部數(shù)據(jù)顯示，從1992年到2004年，商務部批準的外商投資零售企業(yè)總共314家，店鋪數(shù)量是3997個，營業(yè)面積為920萬平方米。而2005年1月到9月，商務部批準的外商投資商業(yè)企業(yè)達到554家，開設店鋪1130個，營業(yè)面積達到333.8萬平方米。在這個進程中，整個百貨業(yè)迎來了飛速發(fā)展的勢頭。
- 2005年，國內(nèi)一批新興百貨企業(yè)，尤其是外資百貨企業(yè)在香港主板上市，構(gòu)成新一輪上市熱潮。包括馬來西亞百盛集團、南京金鷹商貿(mào)、銀泰、新世界、茂業(yè)等企業(yè)，為百貨業(yè)的規(guī)范管理和充分競爭展開了新的舞臺。2007年，武漢成立商聯(lián)集團，走上集約化經(jīng)營道路。隨后一段時間，國外零售企業(yè)大舉進入大陸零售市場，到2008年世界前50強零售企業(yè)大部分都在大陸開展合資業(yè)務。據(jù)國家經(jīng)貿(mào)委統(tǒng)計，2008年百貨店納稅占零售行業(yè)納稅總額的75%。
- 根據(jù)華威集團（CID）在2010年10月到12月對全國30個城市120家百貨店調(diào)研得出的結(jié)論，2003年以后，百貨店發(fā)展呈現(xiàn)出速度快、規(guī)模大的顯著特點。
- 根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)整理的圖表顯示，從2004年開始全國百貨店的銷售總額穩(wěn)步持續(xù)快速發(fā)展，與社會消費品零售總額保持同步增長。
- 從發(fā)展規(guī)模看，一方面，單店數(shù)量增加明顯，從2005年的3947個，增加到2009年的7330個，增長16.7%，見圖表所示。另一方面，購物中心的總面積增長迅速，從2005年的87萬平方米快速增長到2009年的185萬平方米，如圖所示。見證了行業(yè)內(nèi)的共同認知：購物中心靠規(guī)模效益取勝。同時也說明購物中心在這個時期迎來了井噴式擴張和發(fā)展。
- 2008年我國人均GDP在2008年為3266.8美元，邁過了3000美元的門檻，這意味著我國在2008年已經(jīng)躋身中等收入國家的行列。按照發(fā)達國家的經(jīng)驗，人均收入超過3000美元后經(jīng)濟增長質(zhì)量會明顯提高，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上服務業(yè)將加速發(fā)展，社會整體消費水平逐步向品質(zhì)化、多元化的方向轉(zhuǎn)變。我國購物中心行業(yè)也進入了快速增長期。
- 進入2010年以后，中國購物中心進入多渠道、全方位競爭階段。一是2008年奧運會以后，購物中心管理逐步規(guī)范化，從高費用、強促銷、一切從供應商手里爭取利潤的競爭方式，轉(zhuǎn)向注重內(nèi)升式管理和樹立百貨自身品牌的模式。各地方大力塑造知名購物中心市場營銷品牌，依據(jù)經(jīng)營成熟度的差異，不同層級、不同風格的運營水平不斷拉大。二是各地方政府管控下的不同級別規(guī)格購物中心企業(yè)，前赴后繼式地出國考察，不計成本地奔波在歐美百貨、日本百貨之間，通過對國外先進模式和經(jīng)驗的學習借鑒，推動行業(yè)發(fā)展速度加快。三是網(wǎng)絡中誕生一批新零售大數(shù)據(jù)抓手，涉足各地實體購物中心，用先進的數(shù)據(jù)化手段，幫助實體店重新布局、多元化發(fā)展。幾年下來，企業(yè)獨家網(wǎng)店平臺、以會員為切入點的數(shù)據(jù)化、全方位大數(shù)據(jù)技術得到普遍利用。四是多元化探索，物質(zhì)類經(jīng)營產(chǎn)品向購物中心租賃化轉(zhuǎn)移、人文類服務產(chǎn)品向跨業(yè)種發(fā)展、場景化組合引流手段不斷取得新的突破。
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- 2010年至今，云消費、購物中心體驗化、主題化趨勢顯現(xiàn)。我國電子商務在2010年前后進入飛速發(fā)展期，2012年電子商務市場整體交易規(guī)模為8.1萬億元，占我國GDP比例超過15%，2013年統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示中國已成為世界最大網(wǎng)絡零售市場。電子商務的飛速發(fā)展，網(wǎng)絡消費習慣的養(yǎng)成，首先給包括購物中心在內(nèi)的實體商業(yè)帶來沖擊與挑戰(zhàn)，云消費成為主流消費模式，借助互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)技術，購物中心運營商轉(zhuǎn)向采用“以顧客為中心”的運營模式并日益表現(xiàn)出四大新屬性：消費體驗化、專屬化、社群化和定位化，新運營模式更注重對消費者個性的滿足以及與消費者進行情景化的互動，得益于商業(yè)智能和云數(shù)據(jù)的發(fā)展，使得個性化定制服務能夠為每一位消費者所享受，在此過程中為消費者帶來尊崇感和自豪感。越來越多的購物中心運營者都意識到要擁抱科技，適應零售數(shù)字化的快速發(fā)展。他們利用數(shù)字化工具將消費體驗提升到另一個層次。科技可以幫助購物中心運營者獲取實時數(shù)據(jù)，并及時反饋，更精準地分析消費者的需求和市場趨勢。很多購物中心也采用了不同的做法，如直播消費者的反饋、社交，媒體/大數(shù)據(jù)分析、神秘顧客檢測、出口投票等，加強對消費者喜好的了解，從而提供相關的產(chǎn)品和服務。一些比較創(chuàng)新的購物中心如愛琴海購物中心，已構(gòu)建了一套完備及高度互聯(lián)的大數(shù)據(jù)生態(tài)系統(tǒng)，應用于整個業(yè)務鏈條的運營管理中。這個生態(tài)系統(tǒng)采用了強大的多維度數(shù)據(jù)庫，使愛琴海可以開展目標市場營銷策略，為目標客戶提供準確的產(chǎn)品和服務。
- 其次，優(yōu)化租戶組合，增加體驗業(yè)態(tài)，進行差異化經(jīng)營也成為近十年購物中心運營者的主流共識。同時“購物中心+步行街”組成的“街區(qū)Mall”，也是購物中心正在探索的新模式，“三里屯太古里”、“成都遠洋太古里”、“深圳萬象天地”是此種模式的經(jīng)典案例。
- 最后，電商的進入是近十年中國購物中心一個新趨勢，2018年4月，隨著阿里巴巴的第一家線下實體購物中心“親橙里”的開幕，電商這個以線上業(yè)務為主的行業(yè)也正式加入了線下實體商業(yè)地產(chǎn)和購物中心的大軍中。“親橙里”占地40000平方米，共五層。商場內(nèi)設置了很多阿里巴巴的新零售理念，比如盒馬鮮生超市、天貓全球購體驗店、天貓精靈館等，以及淘寶的第一家線下實體店“淘寶心選”。截至2018年4月，“親橙里”一共進駐來52個零售和餐飲品牌。其中，超過40%的空間屬于餐飲業(yè)，約有10%的空間為新零售概念品牌的店鋪。作為電商巨頭進入實體零售的重要一步，整個商場都與阿里巴巴的線上渠道、大數(shù)據(jù)系統(tǒng)以及物流網(wǎng)絡互聯(lián)。
- 到2019年國內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)了一批知名連鎖經(jīng)營的購物中心品牌，如萬達集團、華潤置地、中糧集團等。截止2019年國內(nèi)知名購物中心品牌萬達集團的購物中心數(shù)量為324個，華潤置地的萬象城/萬象新天數(shù)量為25個、萬象匯/五彩城數(shù)量為17個，中糧集團的大悅城已開業(yè)12個（還有8個購物中心正在籌備開業(yè)）。
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- （數(shù)據(jù)來源：上書房信息咨詢）
- 成熟轉(zhuǎn)型階段（2019年-未來）
- 按照世界銀行的標準，2996-9255美元為中等收入國家，9265美元以上為高收入國家。2019年我國人均GDP達到10276美元，突破了10000美元的門檻，居世界第二位，僅次于美國之后。人均GDP超過一萬美元更是中等以上人口規(guī)模國家發(fā)展的重要節(jié)點（截止2019年末，中國大陸總?cè)丝谑状瓮黄?4億人），超過這個節(jié)點后，一國的國民收入水平、居民消費結(jié)構(gòu)、市場規(guī)模等又會發(fā)生跨越性的改變。近幾年，我國經(jīng)濟增長速度逐漸放緩，但是居民消費心理和消費結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的變化。購物中心行業(yè)面臨著亟需變革的危機，但在市場調(diào)整過程中也蘊藏著巨大的機會。
- 預計未來10余年，中國將基本完成超過60%的城鎮(zhèn)化進程，因此在未來10年左右的時間，中國購物中心還將處于“以增量主導行業(yè)發(fā)展”的狀態(tài)，將有數(shù)量更多的購物中心建成，分布范圍也將進一步延展到中小城市，品牌化的購物中心將成為中國購物中心成熟階段的中堅力量。預計2025年中國購物中心才可能進入到存量主導狀態(tài)。
- 中國各級城市的購物中心布局正在進一步充分或者接近完成。具體而言，城市核心區(qū)的購物中心基本完成布局，區(qū)域型購物中心也已接近完成，發(fā)展重點將轉(zhuǎn)為社區(qū)型購物中心，特別是在城市新區(qū)。同時，大城市和特大城市的老城復興計劃將重新回到政策視野，強調(diào)土地集約利用的城市復興計劃將賦予綜合性商業(yè)設施以新的發(fā)展機會。
- 目前，中國購物中心的銷售額在社會消費品零售總額中所占比重不足12%，與很多國家相比差距明顯，但這種差距或許就將演變成為購物中心新的發(fā)展機會，因為中國具有“經(jīng)濟實力不斷增強、居民生活方式不斷提升、收入水平不斷提高”的積極性因素，這一點無疑將成為中國購物中心發(fā)展的支撐性力量。
- 另外，購物中心與技術的融合才剛剛開始。未來10年，數(shù)字技術（DigitalTechnique）與人工智能技術（AITechnique）合稱為數(shù)字智能（DAT）技術，將數(shù)字孿生、5G、AR虛擬現(xiàn)實、云計算、物聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)等10余種技術融合進入下一個數(shù)智時代。數(shù)智時代不僅僅是對現(xiàn)有運營模式效率的提升，更多的將是對商業(yè)空間運營的全維度升級。一，數(shù)據(jù)分析技術將商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)客流/車流數(shù)據(jù)、POS和銷售采集數(shù)據(jù)、CRM/營銷數(shù)據(jù)、商管ERP系統(tǒng)、填報數(shù)據(jù)、部大數(shù)據(jù)等等多數(shù)據(jù)源敏捷接入，通過數(shù)據(jù)智能分析平臺的預置指標計算，轉(zhuǎn)換為數(shù)據(jù)可視化結(jié)果呈現(xiàn)，從而形成用數(shù)據(jù)監(jiān)控業(yè)務，基于數(shù)據(jù)改善業(yè)務，讓數(shù)據(jù)服務于決策，從而建立可持續(xù)的競爭優(yōu)勢，為打造智慧型商業(yè)地產(chǎn)奠定堅實基礎。二，在數(shù)智時代，商業(yè)地產(chǎn)的空間正被分解為建材和混凝土構(gòu)成的實體空間和代碼構(gòu)成的虛擬的數(shù)字空間，擺脫了地理位置（和營業(yè)時間等）對實體商業(yè)的影響，數(shù)字空間的價值將持續(xù)放大。
- 購物中心未來的發(fā)展仍是一個任重道遠的過程。為優(yōu)化資源配置、突出核心優(yōu)勢，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營商需要更加精準地把握市場動態(tài)、掌握市場變化規(guī)律和未來發(fā)展趨勢。
- 作者：趙璐
- 中國社會科學院經(jīng)濟學博士
- 上書房信息咨詢高級合伙人 | 專家顧問
- 鄭州航空工業(yè)管理學院宏觀金融與保險研究所高級研究員
