中國物業管理業發展趨勢研究
2020年作為我國國民經濟“兩個一百年”奮斗目標的歷史交匯期，這個象征著全面開啟我國社會主義現代化建設新征程編制的第一個五年規劃，承上啟下的意義至關重要，各行各業都在準備或已進行五年規劃。物業管理作為房地產業的重要組成部分，在中國住房市場化、專業化、社會化進程中得到了快速發展。隨著現代互聯網發展，國內物業管理也在加入互聯網的發展中。其中互聯網+物業管理模式正在逐步取代傳統物業管理形式，并不斷完善和發展，在城鄉人居環境建設和整治中發揮了重要作用。國內城市每年都會評文明衛生城市，其中社區則是展示的重要窗口，所以物管已被納入文明辦管理范圍里了，很多政策的落地，比如社區管控、安全、消防等都靠物管進行落地，物管的重要性不言而喻。
國內物業管理行業政策鼓勵物業企業拓展經營范圍
根據國務院發布《國家人口發展規劃2016-2030》中的相關要求，2030年我國城鎮化率將達到70%。因此，“十四五”規劃期間，我國城市化需求將繼續增加。按此比例估算，未來10年仍將有至少1.4億人口進城，地產產業的需求供應能力與區域吸引能力仍需重點關注，同時要考慮將醫療、養老、物流等行業要素與地產行業相結合，為未來房地產產業的產業延伸、升級奠定基礎。
今年1月，住房和城鄉建設部、中央政法委、中央文明辦等10部門聯合印發《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》（以下簡稱“通知”），著重從融入基層社會治理體系、提升物業管理服務水平、推動發展生活服務業等六個方面對提升住宅物業管理水平和效能提出要求。《通知》鼓勵有條件的物業服務企業向養老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發等領域延伸，探索“物業服務+生活服務”模式。這為行業增值服務方面打開了新的方向。可以預見，隨著業務范圍的擴大，物企經營水平和服務能力將大幅提升。
《通知》對提升物業管理服務水平提出了多項要求，如擴大物業管理覆蓋范圍、提升物業服務質量、完善物業服務價格形成機制、提升物業服務行業人員素質等。其中，在擴大物業管理覆蓋范圍中明確，結合城鎮老舊小區改造，引導居民協商確定老舊小區的管理模式，推動建立物業管理長效機制。鼓勵物業服務企業統一管理在管項目周邊老舊小區。
國內物業管理行業規模穩定增長，管理人員規模趨向小型化
中國物業管理行業規模增長明顯，從2004年3.1萬家增長至2018年23.4萬家，增長在6倍以上，物業管理逐漸成為房地產業內主要子行業。同樣，中國物業管理業的從業人員數量從2004年的139.26萬人穩步上升至2018年的636.9萬人，增加497.64萬人，增幅約占企業法人數量增幅的一半，為3.6%。
機構小型化趨勢明顯。基于上述兩類指標，計算可得在2004年至2018年間，中國物業管理業平均每單位法人從業人員數量從44.9人/家減少至27.2人/家。其中，2004至2008年，企業的平均人員規模從44.9人/家減少至43.2人/家。說明在此期間，企業數量和從業人員數量增速基本一致。而2008年后，前者增速開始明顯快于后者，平均而言物業管理企業人員規模趨向小型化。
財務狀況改善，各項資產數據提升明顯
行業資產規模同樣實現大幅增長。經濟普查資料顯示，2018年中國物業管理行業資產規模約為2004年的11.4倍。另一方面，行業內企業法人的平均資產同樣實現明顯增長，從2004年的866.7萬元/家上升至2018年的1310.54萬元/家。其中，主要的增長來自于2004至2013年，2018年較2013年僅上升了約0.68%。同樣，從業人員人均資產水平也明顯提高，從2004年的19.29萬元/人上升到2018年的48.15萬元/人。
除資產總計實現明顯增長外，2004年到2018年的中國物業管理行業的負債和主營業務收入總量水平。同樣提升顯著。其中，負債總計從1736.1億元增長至21627.7億元，相應地，資產負債率從62.5%增至70.5%。同時，主營業務收入2004年為682.1億元，2018年為9066.1億元，后者約為前者的13.3倍。為適度減少運營成本，大部分物業管理服務企業把基礎業務進行外包，例如把清潔衛生業務、綠化養護業務、設備維修業務分部外包給其他企業公司，從而降低物業管理服務企業的營業成本。
單位企業法人的平均負債和營收水平提升顯著。單位企業法人的平均負債從2004年的560.03萬元/家上升至2018年的924.26萬元/家。2004年平均每家企業法人的主營業務收入為220.03萬元/家，而2018年平均每家企業法人的營業收入為387.44萬元/家。另一方面，行業平均每個從業人員的負債從最初12.46萬元/人，上升至2018年的33.96萬元/人；同時，平均每個從業人員的主營業務收入在2004年約為4.89萬元/人，而2018年的每單位從業人員的營業收入為14.23萬元/人。
2020年，物業百強企業管理規模實現穩步提升，管理項目數量均值244個，同比增長15.09%；管理面積均值達4878.72萬平方米，同比增速達14.02%，百強企業市場份額上升至49.71%，較上年增加6.1個百分點，市場集中度進一步提高。
以點擴面輻射周邊，實現規模高速增長
物業企業一方面除了承接房地產企業獨立開發或合作開發的項目，使得管理面積的增長得到有效保障，另一方面則是借兄弟開發企業規模增長之勢，超半數管理面積均來自兄弟開發企業及其關聯企業，管理面積增長的穩定性得到有力保障。
此外，物業企業借助優質服務、專業管理及高效運營，不斷累積良好的品牌口碑，通過標桿項目“以點擴面”，為挖掘本土存量市場奠定良好基礎。物業企業成立合資合作平臺或項目層面的合資公司，協助獲取政府類、公建類的項目、城市服務項目，同時也有助于規避并購整合的高對價問題。
隨著區域深耕的不斷發展及存量市場的不斷積累，物業企業單城市項目管理密度持續提升。伴隨著市場集中度進一步提高，優秀企業在規模擴張方面的發展趨勢將更加明顯，擴規模是物業服務企業成為行業翹楚的必經之路，競爭加劇的態勢不可避免。“愈大愈快、強者恒強”仍將是主導未來行業生態格局的基本定律。一批優秀的物業服務企業已經開始未雨綢繆、思變未來，結合外部環境和自身資源稟賦制定中長期發展路徑，并不斷創新、探索，為行業提供了有益的發展經驗。
行業發展前景看好，拓展新興業務領域
物業管理行業具有很好的發展空間。一方面，第七次人口普查數據表明，2020年我國城鎮化率達到了63.89%。根據聯合國和一些專家的預測，我國總人口將在2030年左右出現負增長，城鎮化率將在2040—2050年達到峰值80%左右。這意味著城鎮人口繼續增加，房屋總量還將繼續增加。另一方面，我國物業管理覆蓋率還不高，很多老舊小區沒有物業管理。
我國住宅物業管理行業在近幾年高速發展，上書房信息咨詢預計未來5年內住宅物業管理覆蓋率將超過95%，行業的飽和將加快物業管理企業對業務拓展的要求。不過，目前國內老舊小區由于產權復雜、設備老舊和原物業管理主體責任不明確等因素，導致此類居民對物業管理持續付費的意愿不強；另外，國內大部分老舊小區都是由政府提供基礎服務的托底工作，如果引入物業管理企業會出現難以明確的服務內容和管理邊界，這樣又會導致物業管理在有限的資金下改善提升品質有限，落入“服務質量差→物業費收繳率低→資金欠缺”的惡心循環中。對此，上書房信息咨詢針對這些問題提出政府補貼、拓展營收和動態調價方式來改善，如政府補貼可以由政府牽頭引入專業物業管理企業來加入到老舊小區的物業管理中，采用政府補貼方式解決一些資金和設備老舊矛盾；其次，物業管理對于小區公共區域運營，尤其是停車場改造、戶外廣告方面的收入來解決資金問題；最后，通過建立業委會和定期開展第三方滿意度調查，對物業管理服務進行市場化定價。
隨著科技的不斷發展，各種互聯網科技以各種方式豐富了人們的生活，提高了人們的生活質量。而且物業管理作為服務于人民日常生活的行業，也需要不斷地創新和改革。建議物業管理公司可以通過服務模式、管理手段等多個領域進行創新。如在完善城鄉社區治理中需要發揮物業管理在促進城市管理、公共服務、治安防范、市政養護、社區養老等領域的作用，物業管理企業接受基層政府委托參與社會治理事項清單，并且通過政府購買服務方式承擔一些公共服務的職能。物業服務管理企業將組織結構要朝向網絡化、扁平化和信息化的主要方向發展，需要企業領導者改變自身的原有領導方式，以市場為主，將組織結構轉變成迎合市場需求，不斷實現創新發展。
近年來資本的進入加快了頭部企業上市，以及通過兼并收購獲得存量物業或較小公司的市場份額的進程，市場整合提速。物業管理業頭部企業IPO進程加快，自2014年彩生活在香港聯交所上市成為中國社區服務運營第一股后，截止到2021年5月26日已上市物業服務企業達46家，其中2021年期間有19家物企遞表港交所。
2021年，是“十四五”規劃開局之年，是全面建設社會主義現代化國家新征程起步之年。相比“十三五”規劃，“十四五”規劃強調高質量發展主題。“十四五”期間，我國的常住人口城鎮化率將提高到65%。加快發展物業服務業，推動物業服務向高品質和多樣化升級，是滿足人民群眾不斷增長的美好居住生活需求的重要舉措。在新形勢下，物業管理行業將迎來快速發展的機遇期。物業服務企業持續完善標準、擴展服務內容、更新管理手段、推進技術升級、創新品牌、賦能系統管理、提升從業人員素質，實現行業轉型升級、高質量發展的目標。
技術手段更新，科技賦能現代物業服務
新技術和物業服務深度融合，開展智慧物業管理服務適應居民不斷升級的需求。利用大數據、BIM、物聯網、人工智能技術，賦能物業管理企業社區服務在拓展服務深度、廣度等方面的能力升維；構建城市至基層的社區網絡系統，政府與物業管理企業共享部分數據，鼓勵物業管理企業根據所在區域特征、企業戰略、社區人口結構等信息，加快推進與商業零售、文化、旅游休閑、餐飲、醫療健康、教育、體育等其他生活性服務業融合發展，發展更加精準對接本社區居民需求狀況的相關服務。
互聯網帶給時代最大的改變不僅是技術層面的改變，還是思維方式上面的改變。物業管理行業對科技賦能、產業轉型的重視程度越來越高。2019年，物業管理行業加快了推動數字經濟與物業管理的相互融合，加快數字產業化、產業數字化，全面促進物業管理行業高標準、高質量發展。
“專業化趨勢”：未來龐大、復雜專業的系統，很難由一方力量獨立完成，勢必需要在由各個細分領域的專業公司完成各自最專業的部分的基礎上，各個專業體系之間開放協同。隨著社會的不斷進步，城市發展水平必然會越來越高，城市功能劃分將越來越細。對于物業的日常管理維護保養的要求越來越高，物業公司將起到統一組織、調度和資源整合與分配的作用。如：公司內部不同層級、不同職能之間的協同，統—體系服務間協同，行業內不同企業間的協同，不同行業間的協同等等。這就要求系統在保證靈活性的同時，也要具備充分的協同能力。物業企業將一些日常維護保養的工作采用服務外包，借此來實現降本增效的目的，如清潔、綠化、設備維修保養和秩序維護業務在近幾年都有明顯的提升，而且外包人員占比也在逐年增長。
“物聯網應用”：隨著5G的商用，未來5G的低功耗、低延時的優勢，必然極大促進整個現代物業體系物聯能力的提升，進而促使整個物業管理系統更智能。一方面是物業開始使用機械設備代替人工，低耗代替高耗，比如引入人臉識別、電子圍欄、清潔作業機械等，這些技術運用提高了物業日常勞動率提升。另一方面物業嘗試應用科技來構建共享中心，以此降低人工成本，提高服務效率，如龍湖智慧服務自主研發科技物業系統包括了設施設備FM系統和RBA遠程樓宇設備自控系統，能夠對所有項目進行運營管理和共享服務，實現智能管控。
（設施設備FM系統平臺結構示意圖）
“大數據、人工智能”：隨著物業全業務的數字化，行業數據沉淀成為可能。隨著沉淀數據量的增加，數據的價值必然會通過大數據和人工智能技術在行業的應用，推動行業的自我完善。
以萬科睿服務為代表的物業企業自建平臺和以四格互聯為代表的第三方專業公司平臺獲得了行業廣泛的接受。平臺基于對物業行業基礎業務的深刻理解，充分利用移動互聯、物聯、BI等新技術，真正意義上優化了物業行業的作業和管理模式，真正開始走上為物業行業的基礎業務充分賦能之路。行業也充分意識到之前的那些免費軟件不合乎長遠發展的商業邏輯。
物業多元化運營，均衡多業態發展
物業管理涵蓋了住宅、商辦、公眾物業等多個領域。運營模式大致上分為2類：一是基礎物業管理，主要是設施設備管理維護、清潔和安保等為主的基礎物業管理；二是物業運營管理，主要是以運營物業管理為核心，以咨詢服務增加項目獲取能力，并結合資產管理獲得高額利潤的企業。
目前國內物業管理行業中房地產開發商下屬物業企業市場占有率較高。上書房信息咨詢數據顯示，百強企業中有開發商背景的企業占比70%以上，這些企業的管理面積中有約五成來自兄弟開發商，而這個比例在排名靠前的此類物業企業中更高。大型物業管理公司透過內部增長及并購中小型物業管理公司積極加速擴張，以擴大物業管理規模及實現規模經濟效益，藉此提高市場地位。
在擴規模、創收入的同時，均衡多業態發展，不斷拓寬業務服務領域。百強物業企業住宅類物業收入占比最大，其次是商辦物業服務，最后是產業園區物業、學校物業、醫院物業、公眾物業和其他類型物業服務均有不同程度的增長。國內物業企業平均物業費為4.22元/㎡/月，各類型物業收費排名依次為辦公物業、商業物業、醫院物業、公眾物業、產業園區、學校、住宅。
上書房信息咨詢建議物業企業探索客戶需求，提供增值服務，成為業績增長的第二大驅動因素。一方面，向房地產全價值鏈拓展，打通上下游。從房地產公司拿地開始，到預售，竣工交付，業主入住等各個環節切入，探索客戶需求，提供增值服務。另一方面，結合自身資源和特點，找準定位，重復發揮線下優勢，理性發展適合自身的特色業務，主要包括資產管理與車位管理業務、零售與家居生活服務、公共空間業務、拎包入住、美居業務等。
附：物業管理業相關重要政策
【作者】 上書房信息咨詢中國物業企業研究中心，原創文章，歡迎轉載，注明出處.
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