疫情過后，深圳的房價走向探討
上書房咨詢 2020-04-16 16:46:00
據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司發(fā)布的相關(guān)數(shù)據(jù)，在2月四個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比持平，而該數(shù)據(jù)在1月是上漲0.4%。2月新建商品住宅銷售價格，北京上漲0.1%，上海、深圳基本持平，廣州下降0.1%。二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，北京和廣州分別下降0.2%和0.1%，上海和深圳則分別上漲0.2%和0.5%。31個二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.1%。
疫情過后深圳的房價何去何從，是廣大市民關(guān)心和探討的問題。
（一）影響深圳房價的主要因素
1、深圳狹小的土地面積和自然條件決定了土地供給量的特別稀少
深圳總面積1997平方千米，而廣州是7434平方千米，上海6341平方千米，北京更是1.641萬，都是深圳的3-8倍。而重慶更上8.2402萬，長沙1.1819萬、成都1.6405萬。此外，深圳的狹長地形無法形成北京、成都那樣的一環(huán)、二環(huán)、三環(huán)輻射狀態(tài)，增加了市民的通勤成本。同時因?yàn)闅v史的原因，深圳首先發(fā)展的羅湖區(qū)78.75平方千米，福田區(qū)78.66平方千米，南山區(qū)187.47平方千米，幾乎已無住宅用地開發(fā)。
疫情過后深圳的房價何去何從，是廣大市民關(guān)心和探討的問題。
（一）影響深圳房價的主要因素
1、深圳狹小的土地面積和自然條件決定了土地供給量的特別稀少
深圳總面積1997平方千米，而廣州是7434平方千米，上海6341平方千米，北京更是1.641萬，都是深圳的3-8倍。而重慶更上8.2402萬，長沙1.1819萬、成都1.6405萬。此外，深圳的狹長地形無法形成北京、成都那樣的一環(huán)、二環(huán)、三環(huán)輻射狀態(tài)，增加了市民的通勤成本。同時因?yàn)闅v史的原因，深圳首先發(fā)展的羅湖區(qū)78.75平方千米，福田區(qū)78.66平方千米，南山區(qū)187.47平方千米，幾乎已無住宅用地開發(fā)。
根據(jù)《深圳市2019年度城市建設(shè)與土地利用實(shí)施計(jì)劃》顯示，2019年度計(jì)劃供應(yīng)建設(shè)用地1200公頃（居住用地僅150公頃），其中，福田區(qū)16.5公頃，羅湖區(qū)22公頃，南山區(qū)35.5公頃，鹽田區(qū)33公頃，寶安區(qū)166.5公頃，龍崗區(qū)167公頃，龍華區(qū)75.5公頃，坪山區(qū)95公頃，光明區(qū)124公頃，大鵬新區(qū)45公頃，前海合作區(qū)149公頃，深汕合作區(qū)171公頃。按用途區(qū)分，產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)195公頃，民生設(shè)施用地供應(yīng)595公頃，居住用地供應(yīng)150公頃，商業(yè)服務(wù)業(yè)用地供應(yīng)160公頃。這150公頃的居住用地供應(yīng)量，還包括了深汕合作區(qū)、大鵬新區(qū)、光明區(qū)、坪山區(qū)等人口相對較少的區(qū)域，而人口集中的福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)則供應(yīng)稀少。
2、深圳土地供給決定了住房的供給量不足
2019年深圳全市共計(jì)推出商品住宅43376套，供應(yīng)面積437.77萬平方米，約為北京的五分之一（北京2073.2萬平方米），上海726.85萬平方米，廣州715萬平方米（1-11月），在四個一線城市中，深圳供給量是最少。
2、深圳土地供給決定了住房的供給量不足
2019年深圳全市共計(jì)推出商品住宅43376套，供應(yīng)面積437.77萬平方米，約為北京的五分之一（北京2073.2萬平方米），上海726.85萬平方米，廣州715萬平方米（1-11月），在四個一線城市中，深圳供給量是最少。
3、深圳常年凈人口流入導(dǎo)致人口基數(shù)不斷增大，人口密度不斷增加。
《深圳統(tǒng)計(jì)年鑒 2018》數(shù)據(jù)顯示，2017年深圳常住人口持續(xù)凈流入為61.99萬人。2019年深圳全市年末常住人口1343.88萬人，比上年末增加41.22萬人。深圳實(shí)際管理人口已超2000萬，深圳的人口密度已經(jīng)是全國甚至全球最高的城市之一。與此同時，深圳人口的年輕化（平均年齡32.5歲），對住房的剛需強(qiáng)，年輕人對第一套住房的需求，小孩出生后（特別是二胎后），對改善型住房的需求。
4、粵港澳大灣區(qū)核心城的強(qiáng)勢購買力
4月5日上午9點(diǎn)，招商蛇口太子灣·灣璽再度開盤。此次推出的公寓，單套總價2900萬起，共計(jì)54套。開盤半天，全部售罄，吸金約23億元。且這次銷售“不接受退房”。2019年，深圳GDP總值排全國第三，人均GDP突破20萬，排名全國第一，世界500強(qiáng)企業(yè)深圳占7席，超過100家世界500強(qiáng)企業(yè)已在深圳投資。深圳上市公司超過2000家，總市值全國第二。種種數(shù)據(jù)顯示，深圳具備強(qiáng)勢的購買力，而一門之隔的香港，房價均價是深圳均價的一倍以上，深圳住宅房產(chǎn)除具備居住屬性外，還具有一定的投資價值。
（二）深圳房價的未來走向
1、整體長期穩(wěn)定向上
第一，宏觀上講，由于國家經(jīng)濟(jì)還離不開房地產(chǎn)的助力以推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展，將會出臺必要的政策支持，以保持樓市的相對穩(wěn)定；國家各政策是限制房價過度上漲，而不是讓房價大幅下跌。第二，全球范圍的貨幣寬松政策，必定導(dǎo)致物價上漲，滿足剛需的住房是較好的硬通貨。第三，深圳地理位置特征、歷史條件、人口特征，現(xiàn)階段發(fā)展趨勢導(dǎo)致的供需關(guān)系，使得深圳房價不具備整體長期下降的條件。
通俗的講，深圳住宅地產(chǎn)均價，3年、5年以后，一定會比現(xiàn)在更貴。
2、短期存在橫盤和較小波動
新冠肺炎疫情的全球化擴(kuò)散所帶來的一系列連鎖反應(yīng)、導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的萎靡，市民消費(fèi)的縮減，房產(chǎn)企業(yè)資金的回流壓力加大促銷優(yōu)惠力度，住宅市場在短期內(nèi)的成交量，成交價都會受到一定的影響。
簡單來說，從自住用途來講，深圳的住宅商品房隨時可以買，長遠(yuǎn)看都不會虧，投資來講，雖然已過了最佳的歷史時機(jī)，但相對其他城市，具備更好的投資價值。深圳住宅市場將會是全國最堅(jiān)硬的住宅市場之一。至于深圳各區(qū)之間的發(fā)展差異，可以根據(jù)城市發(fā)展和城市配套，周邊環(huán)境等多方面因素再權(quán)衡。
上書房信息咨詢房地產(chǎn)研究中心，致力于地產(chǎn)行業(yè)的深度研究，為客戶提供地產(chǎn)投資開發(fā)、項(xiàng)目可行性研究、產(chǎn)品調(diào)研、消費(fèi)者調(diào)研，客戶滿意度研究等服務(wù)。通過十幾年的地產(chǎn)行業(yè)研究實(shí)踐與累積沉淀，我們擁有一支由業(yè)界資深專家和學(xué)術(shù)界優(yōu)秀師資建立的研究團(tuán)隊(duì)，經(jīng)過不斷的積累與創(chuàng)新，已累計(jì)為1000余家各類客戶提供了專業(yè)研究咨詢服務(wù)，贏得了廣大客戶的認(rèn)可和支持，并構(gòu)建了立體式全方位、科學(xué)、系統(tǒng)、專業(yè)的研究體系。總部位于深圳，并在廣州、北京、長沙、重慶、成都、昆明、香港、新加坡設(shè)立有分支機(jī)構(gòu)或辦事處。
1、整體長期穩(wěn)定向上
第一，宏觀上講，由于國家經(jīng)濟(jì)還離不開房地產(chǎn)的助力以推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展，將會出臺必要的政策支持，以保持樓市的相對穩(wěn)定；國家各政策是限制房價過度上漲，而不是讓房價大幅下跌。第二，全球范圍的貨幣寬松政策，必定導(dǎo)致物價上漲，滿足剛需的住房是較好的硬通貨。第三，深圳地理位置特征、歷史條件、人口特征，現(xiàn)階段發(fā)展趨勢導(dǎo)致的供需關(guān)系，使得深圳房價不具備整體長期下降的條件。
通俗的講，深圳住宅地產(chǎn)均價，3年、5年以后，一定會比現(xiàn)在更貴。
2、短期存在橫盤和較小波動
新冠肺炎疫情的全球化擴(kuò)散所帶來的一系列連鎖反應(yīng)、導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的萎靡，市民消費(fèi)的縮減，房產(chǎn)企業(yè)資金的回流壓力加大促銷優(yōu)惠力度，住宅市場在短期內(nèi)的成交量，成交價都會受到一定的影響。
簡單來說，從自住用途來講，深圳的住宅商品房隨時可以買，長遠(yuǎn)看都不會虧，投資來講，雖然已過了最佳的歷史時機(jī)，但相對其他城市，具備更好的投資價值。深圳住宅市場將會是全國最堅(jiān)硬的住宅市場之一。至于深圳各區(qū)之間的發(fā)展差異，可以根據(jù)城市發(fā)展和城市配套，周邊環(huán)境等多方面因素再權(quán)衡。
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