深圳地鐵集團與萬科達成戰略合作（深圳地產物業調查）
上書房信息咨詢-深圳地產/物業調查
早在3月12日，深圳地鐵集團就與萬科舉行戰略合作備忘錄簽約儀式，宣布達成戰略合作意向。萬科擬主要以新發行股份方式，收購深圳地鐵集團所持有的目標公司的全部或部分股權；同時雙方建立戰略合作關系，將依托“軌道+物業”模式，緊密合作，共同發展，以深圳為起點，逐步實現向珠三角乃至全國其他重點城市的拓展。
自2015年12月18日萬科股票停牌以來，萬科重大資產重組進展一直備受資本市場關注。此次合作發布，是萬科重組工作的重大突破。
對于此次合作，深圳地鐵集團和萬科均給予極高重視。深圳地鐵集團董事長林茂德、總經理肖民，萬科集團董事會主席王石，總裁郁亮出席了合作簽約儀式。
深圳地鐵集團董事長林茂德先生表示，深圳地鐵集團近年來在全力加快軌道交通建設，向市民提供優質運營服務的基礎上，積極深化國企改革，以“軌道+物業”為基礎，探索市場化可持續發展模式。萬科是國內房地產行業的領軍企業，此次與萬科的合作，也是深圳地鐵集團模式創新的重要舉措，符合國家發展混合所有制經濟的戰略導向。
萬科董事會主席王石表示，深圳地鐵集團是深圳最主要的城市建設者之一，這次拿出最稀缺的核心地區土地資源合作開發，充分體現了合作的誠意和對萬科的信任，兩家公司優勢互補，抓住深圳進一步城市化和經濟轉型提供的歷史機遇，將為全體股東創造更大價值。
由于此次合作涉及萬科重大資產重組，根據上市公司相關規則要求，雙方最終能否達成資產交易，還需萬科董事會、股東大會審議，及通過相關的審批。
共同開啟地鐵上蓋新時代
根據萬科公告，萬科將購買地鐵集團持有的目標公司全部或部分股權，相關目標公司的主要資產為地鐵上蓋物業項目，初步預計交易規模介于人民幣400-600億元之間，具體交易對價以經有關部門備案后的獨立第三方評估結果為依據。萬科擬主要以定向增發股份的方式支付對價。
盡管此次公告并未透露具體的交易標的和戰略合作的計劃細節，但基本可以確定，未來雙方將依托“軌道+物業”模式，通過聯合開發，實現優勢互補。
近期以來，房地產市場呈現“冰火兩重天”的分化局面，核心城市的土地競爭日益激烈，不僅地價屢屢刷新紀錄，“面粉貴過面包”的情形也并不鮮見。在核心城市以合理價格獲取充足的土地資源日趨困難，已經成為制約房地產龍頭企業發展的一大瓶頸。
在寸土寸金的深圳，擁有較強二次利用土地資源能力的深圳地鐵集團，一直以來都是最受開發企業歡迎的合作對象。
深圳地鐵集團是深圳市屬大型國有獨資企業，承擔深圳城市軌道交通投融資、建設、運營，目前凈資產1503億元，總資產2411億元。秉承“建地鐵就是建城市”理念，深圳地鐵集團依托快速發展的城市軌道交通網絡，通過軌道交通上蓋運作物業開發，目前已擁有地鐵上蓋物業開發項目10個，分布于前海蛇口自貿區、深圳灣超級總部基地以及福田、龍華等深圳市各重要發展區域，總建筑面積約500萬㎡，產品涵蓋住宅、商業、寫字樓、酒店等多種業態，均為大規模城市綜合體項目。目前，深圳市軌道交通共投入運營5條線路178公里。其中地鐵集團運管管理的4條線路158公里，2016年還將開通3條新線共107公里。這些新線路的拓展，毫無疑問將激活更多的項目開發機會。
2014年，萬科獲得與深圳地鐵集團的合作機會，成功參與深圳紅樹灣項目開發，實現了重返深圳核心區域的夙愿。紅樹灣項目位于深圳市中心區最優質的地段，這一項目也被視為萬科轉型城市配套服務商的標桿之作。
對萬科來說，此次戰略合作意義極為深遠，不僅僅在于獲得一個或幾個優質項目，更重要的是，雙方共同實施“軌道+物業”的發展戰略，未來隨著地鐵線路的延伸，萬科將有機會以合理價格獲得源源不斷的開發資源，一舉解決核心城市土地資源緊缺的問題，讓全體股東都能分享地鐵經濟所帶來的巨大紅利。
“如果說紅樹灣項目是我們合作的序曲，那么從今天開始，我們將共同演奏城市配套服務商的全新交響樂。”王石說。
“軌道+物業”最強組合
對深圳地鐵集團而言，引入萬科聯合開發既符合共贏原則，同時，也是創新合作方式、積極探索混合所有制經濟發展的重要戰略舉措。
軌道交通建設周期長，投資規模大，對資金需求量大。絕大多數城市地鐵的運營都需要依靠政府補貼才能維持。
深圳地鐵集團是國內有較強盈利能力的地鐵公司，這歸功于深圳地鐵集團創造性提出的“軌道+物業”模式，即通過上蓋物業及地下空間與軌道交通同步規劃、同步設計、同步建設，將沿線物業增值最大限度地轉化成為軌道交通企業的內部效益，形成自我造血、良性循環的可持續發展良好機制。
考慮到地鐵建設巨大的投資規模和資金成本，實現這一模式的關鍵在于上蓋物業能否在充分體現地段價值的基礎上，盡快順利實現現金回流。因此，“軌道+物業”模式對于上蓋物業的開發、設計和銷售回款能力具有相當高的要求。
作為國內最有實力的房地產開發企業，萬科擁有30年多的專業開發經驗和強大的品牌號召力，在堅持核心優勢、積極打造三好住宅的同時，也在不斷豐富產品類型，進軍消費地產、產業地產以及地產延伸業務等新興領域。
在深圳地鐵集團看來，萬科的品牌知名度將有助于實現土地價值的最大化；而萬科一貫倡導的“快速開發、快速銷售”，也與地鐵集團的戰略需求高度匹配；在開發方面，萬科擁有全球一流的建筑技術研究中心，近年來積極推廣住宅產業化，強大的研發能力結合工業化的生產方式，使萬科能有效提升產品質量，縮短開發周期。
從任何一個角度看，深圳地鐵集團和萬科都具有極強的戰略協同性，通過“軌道+物業”模式，雙方彼此的專業優勢將得到最有效的發揮。
軌道交通迎來黃金十年，未來合作空間巨大
深圳地鐵集團董事長林茂德先生表示，未來五到十年，深圳軌道交通將迎來快速發展，在加快地鐵建設的同時必須創新合作方式、完善“軌道+物業”模式，才能更好地抓住這一特殊歷史機遇、實現長期可持續發展。
分析人士指出，隨著經濟進入新常態，政府將通過加大對城軌交通等基礎設施的投資以增加有效需求，促進鋼鐵、水泥等大宗商品去庫存。同時，城軌交通對于改善交通狀況、發展綠色經濟、建設環境友好型社會也有積極意義。
國家發改委2015年9月同意深圳對三期建設規劃進行調整，將地鐵10號線（原16號線），以及地鐵2號線東延線、3號線南延線和東延線、4號線北延線、5號線南延線、6號線南延線、9號線西延線，共計8條線路總長85.1公里的線路增加至地鐵三期工程中建設。調整后三期工程共6條線及7段延長線。線路長度約為257公里、165座車站、總投資約2000億元。從遠期規劃發展來看，深圳市軌道交通網絡將結合城市更新發展、區域一體化發展、緩解日益增長出行需求、實施環保政策和節能降耗等實際情況，預計有新一輪修編，從遠期規劃發展看，預計地鐵總里程可達1000公里。
在深圳地鐵建設進入快車道的同時，深圳與周邊城市的互通互聯也不斷提速，這意味著未來深圳地鐵集團與萬科的合作可能不僅僅只限于深圳。
發達國家的經驗表明，城市經濟圈是城市化第二階段的核心內容。類似于日本三大都市圈，韓國首爾經濟圈的發展模式，正在越來越多的地區出現。
深圳近年來在城市轉型、產業升級、經濟創新方面成果斐然，在帶動周邊經濟發展、形成產業梯次結構、發揮區域輻射力方面，已經具備了成為城市圈核心都市的條件。軌道交通網絡是連結城市圈的紐帶。在“東進戰略”和區域一體化的大趨勢下，深圳及周邊地區的互通互聯將大大提速。深圳地鐵集團作為國內第一個實施“軌道+物業”開發運營模式，第一個將軌道交通運營管理經驗輸出到國際市場，第一個成立以有形資產為支撐的軌道交通可持續發展機制的軌道交通開發運營商，作為業內市場化運作、可持續發展模式的創新者在其中將扮演關鍵角色。
可以預見的是，在不久的將來，深圳地鐵集團+萬科的組合，將不再只局限于深圳，“軌道+物業”的先進模式，也有望隨著軌道的延伸，向更多城市復制輸出，促進更多城市經濟圈的形成，推動我國城鎮化發展進程，圍繞國家“一帶一路”戰略和深圳建設全國經濟中心城市的目標要求，加快“走出去”步伐。
相似的文化理念為深化合作奠定基礎
“創新是深圳特區崛起的不竭動力，也是深圳地鐵發展壯大的根本所在。在市場化創新方面，深圳地鐵集團一直努力走向全國城市軌道交通行業的前列。”深圳地鐵集團董事長林茂德先生表示。
通過堅持“市場化、可持續”發展道路，積極探索混合所有制經濟，構筑適應市場化的集團戰略管控模式，深圳地鐵集團已經具備了市場化運營的良好基礎。
如果說業務上的協同性和專業上的互補性，為雙方合作提供了共贏的空間；那么，相似的發展理念和企業文化，則為兩者建立更加緊密的戰略合作關系奠定了基石。
“深圳地鐵集團以‘經營地鐵，創造城市發展空間’為企業使命，萬科以‘城市配套服務商’為發展定位，在推動城市建設方面，我們有著共同的追求。”王石表示。
在企業文化方面，深圳地鐵集團提倡創新、擔當、包容、共享，在積極履行社會責任的同時，高度重視安全運營和施工質量，并積極打造裝備技術創新標桿。這和萬科堅持質量第一、矢志不渝的推廣住宅產業化的做法也有著諸多相似之處。
值得注意的是，近年來深圳地鐵集團以市場化、專業化和一體化為原則，鼓勵支持下屬經營類企業發展壯大，并提出鼓勵支持集團下屬的市政設計院等知識密集型、技術密集型企業開展經營者和骨干員工持股經營，通過資本紐帶形成員工與企業共同發展、共擔風險、共享收益的利益共同體。而“共創、共享、共擔”正是萬科自2014年以來積極推廣的事業合伙人制度的核心理念。
“我們很高興的發現，深圳地鐵集團‘共同承擔責任、共同創造價值、共同分享成果’的企業價值觀與萬科的合伙人理念十分契合。我們相信，在相近的愿景和價值觀引領下，雙方的長期合作將為深圳這座城市貢獻更多的力量，也開啟我們雙方更加美好的明天。”王石在致辭中表示。
深圳地鐵和萬科都是上書房信息咨詢的合作客戶。地產物業研究作為上書房信息咨詢的核心業務之一，至今已累計調查寫字樓、科技園（工業區）、公共物業、住宅小區1300余棟，累計調研樣本超100，000個，覆蓋31個省市自治區（含港澳臺）、執行落地139個大中小城市。除了萬科，上書房信息咨詢還為港中旅地產、中集物業、深圳中環物業、深圳外貿集團外貿物業、頤安集團頤安物業、花樣年物業、長春北湖科技園、深圳科技園物業、桂林興進實業集團、深國投商置、南山物業等提供過地產物業調查服務。
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