中國物業服務上市企業現狀研究

近年來，中國物業行業熱度不減，新晉玩家和老玩家以IPO、重組、借殼或業務拆分的方式，積極港股上市，對接資本市場。自2014年彩生活在香港聯交所上市成為中國社區服務運營第一股后，截止到2021年5月26日已上市物業服務企業達46家，其中2021年期間有19家物企遞表港交所。

從2020年年報來看，物業服務企業的年度營收、管理規模、經營規模均表現亮眼，老牌物業服務企業占據行業蛋糕的大塊，但新起上市物業服務企業的力量也不容小覷。物業服務企業的主營業務仍以提供住宅或非住宅類物管服務為主，不過物業服務企業開始看到投入產出比更高的業主或非業主增值服務項目，并悄然實現業務的升級改造或持續轉型。

2020年中國上市物業服務投資價值優秀企業緊抓市場機遇，憑借其強大的規模、優質儲備、資金及品牌等優勢取得優異的銷售業績，不斷提升市場份額，在成長性和盈利性方面均表現突出，投資價值凸顯。其中，碧桂園服務、中海物業、保利物業、時代鄰里佳兆業美好、彩生活、中奧到家等物業服務上市公司名列上市物業服務投資價值優秀企業。

2020年，中國物業服務上市公司的投資價值主要在四個方面得到體現——管理規模（包括在管、儲備面積規模）、業務水平、盈利能力和市場估值。在規模滿足一定條件基礎之后，物業服務上市公司的價值就更多地體現在單平績效與經營能力、盈利能力方面，這幾方面的提升能為投資者帶來巨大的估值提升和市場回報。彩生活則將業務重心回歸基礎物業服務業務，依靠自身現有規模，積極整合資源，提升單位面積的成本降低和效益增加，實現有彈性、確定性的高質量增長。

2020年度營收總計超600億，其中碧桂園156億拔得頭籌

物業企業營收能力引人注目，十家上市公司2020年營業總收入超過600億元，收入均超過17億元，平均年營業收入達到62.36億元；其中，碧桂園2020年營業收入達到156億元，同時毛利收入也是最高，約達到53億元。

數據來源：中國證券網、香港證券交易所、上書房信息咨詢整理

資本市場持續火熱，上市物業服務企業數量創新高

從物業服務企業上市時間看，2018年起上市數量逐步提升。到2020年，資本市場物業管理行業上市企業數再創新高，特別是下半年企業密集上市，全年共有18家物業服務企業成功上市。

數據來源：公開數據、上書房信息咨詢整理

隨著房地產供求關系的變化，中國房地產行業將從以房屋建筑業和開發業為主逐漸向側重房地產經紀、物業管理、資產管理等方向轉變，房地產企業也將更加注重存量物業的經營和服務。

物業管理行業還有很好的發展空間。一方面，第七次人口普查數據表明，2020年我國城鎮化率達到了63.89%。根據聯合國和一些專家的預測，我國總人口將在2030年左右出現負增長，城鎮化率將在2040-2050年達到峰值80%左右。這意味著城鎮人口繼續增加，房屋總量還將繼續增加。另一方面，我國物業管理覆蓋率還不高，很多小區沒有物業管理。例如，自2020年5月1日《北京市物業管理條例》實施以來，北京物業服務覆蓋率由64.1%增加至2021年的93.7%。四川省住房和城鄉建設廳印發《四川省城鎮住房發展規劃（2018-2022）年》提出2022年全省物業管理覆蓋率達70%。

物業服務企業發力城市服務，非住宅領域市場前景廣闊

從十家上市物業服務企業統計數據來看，物業管理服務占比超過60.0%的企業有6個，物業管理服務在物業企業總業務的平均占比為63%。此外，社區增值服務超過20%的企業有5個。目前國內物業管理標的屬性仍以住宅為主，但行業多元業態發展的格局已初具規模，未來將逐步拓寬市場接管物業管理服務的渠道和規模，在管的商業、辦公類等物業數量將有一定程度提升，同時針對醫院、學校、公建甚至是城市片區的物業管理市場也都將可能成為下一個增長點。

以城市服務為例，近兩年，城市服務進一步擴大了物業服務企業的服務范圍及服務內容，主要包括城市基礎設施運維、綠化園林養護、道路維護、市容環衛、秩序管理、應急管理、城市創新功能等服務。該項業務屬于非物業主營業務，是一個全新的管理模式，目前進入該領域的以頭部企業為主。基層治理全域化的需求疊加政府提升城市治理水平的需求催化了城市服務的進一步發展，在一定的財務預算內，由物業服務企業這類專業化的企業參與城市治理，共建城市新面貌成為當前一個重要的趨勢。至2020年11月以橫琴新區為代表的“物業城市”模式已在約37座城市得到實踐。

非住宅領域的增值服務占比在增加，非住宅領域市場前景廣闊，布局非住宅領域是物業服務企業快速擴大的重要手段。非住宅業態項目收取的物業費較高，可以進一步充盈營收。2020年，百強企業管理項目平均物業費為3.84元/㎡/月，其中，辦公物業、商業物業、醫院物業服務費均超過6元/㎡/月，公眾物業、產業園區物業、學校物業及其他類型物業服務費均超過3元/㎡/月，住宅物業服務費最低，為2.05元/㎡/月。再次，非住宅項目競標時對經驗、專業性要求較高，企業成功進入后可通過沉淀管理經驗，迅速拓展相似領域項目，或可成為“一方霸主”。最后，上市物業服務企業積極挖掘全新服務市場，不斷開辟服務新領域。

數據來源：中國證券網、香港證券交易所、上書房信息咨詢整理

管理規模分化嚴重，頭部企業馬太效應明顯

十家上市物業服務企業總合約面積超過35億平方米，但物業服務企業之間的合約服務面積差距較大，佳兆業美好和中奧到家的合約服務面積不足1億平方米，而碧桂園服務的管理規模達到9億平方米。從合約服務面積和年營業收入對比成正比，即合約服務面積越大，年營業收入越多，排名越靠前。

數據來源：中國證券網、香港證券交易所、上書房信息咨詢整理

數據顯示，2018年中國百強物業管理企業管理規模均值約3718萬平方米，所占市場份額38.9%，前10名的物業管理企業水平約是其6.43倍，達到2.39億平方米，市場份額約為11.5%。這種“強者越強”的態勢將保持或得到加強。

2014至2018年，前100的物業管理企業市場份額從19.5%上升至38.9%。此外，近年來資本的進入加快了頭部企業上市，以及通過兼并收購獲得存量物業或較小公司的市場份額的進程，市場整合提速。物業管理業頭部企業IPO進程加快，截止到2020年11月，碧桂園、保利、中海地產等主要地產企業對應的物業管理企業已經在港股上市，融創、恒大與華潤置地等也已經提交A1表。大型物業管理企業并購小型物業公司獲得管理面積增長、收購上市公司股權獲得業務增值或“強強聯合”擴大平臺資源等多種目的并存，物業管理行業兼并收購更加頻繁，僅2020年上市物業管理公司公告的并購案就約26起，涉及金額約19.4億元。

結論與建議

2020年上市物業服務企業業績表現優秀，疫情對物業服務企業的影響似乎并不嚴重，相反，凸顯了物業在小區防疫管理方面的作用發揮。物業服務企業正在試圖將智慧科技賦能到業務和企業內部管理的過程中，提升企業自身和對外的工作效率，減少疫情風險等。

隨著物業管理在管面積以及合約面積規模的不斷擴大，部分企業業務構成中的住宅類物業管理業務正在縮減，轉而增加非住宅物業的管理業務以及增值類業務，這其中包括針對業主服務的增值業務，也有針對非業主的增值服務，比如針對物業開發商的銷售協助服務、廣告服務和管理咨詢服務等，拓展服務范圍實現收益來源多元化。

頭部上市物業服務企業的業務集中度進一步加強，擴充管理規模的圈地行動不斷上演，物業服務企業間的分化現象凸顯，行業內競爭激烈。

衡量物業服務企業的價值從盈利質量、可持續成長性、估值的合理性等幾個維度進行綜合分析。基礎物業服務是根基，物業服務企業做大做強住宅物業的基礎，大力拓展高毛利的非住宅物業，夯實業務根基，開展內生型的社區增值服務，實現高質量可持續的增長；同時也需要物業服務企業的“軟實力”包括社會責任、環境保護、公司治理方面的發展情況，最大化實現公司價值。

針對優化物業管理行業發展提出以下建議：

一是要努力與加強基層社會治理和建設美好環境與幸福生活的人居環境相契合。在新一輪的基層社會治理升級優化和建設美好環境與幸福生活的人居環境進程中，國家會將更多資源和權力下放至社區層面，這就要求物業管理企業抓住這一契機，根據自身優勢為社區居委會和基層政府在社會安全、公共服務、園林綠化等方面提供更多服務或者數據支撐。具有實力的物業管理企業和其所屬地產集團可以基于“物業城市”“城市運營”等模式，協助城市政府進行全面科學的城市管理。

二是要推動新技術和物業服務深度融合，開展智慧物業管理服務適應居民不斷升級的需求。利用大數據、BIM、物聯網、人工智能技術，賦能物業管理企業社區服務在拓展服務深度、廣度等方面的能力升維；構建城市至基層的社區網絡系統，政府與物業管理企業共享部分數據，鼓勵物業管理企業根據所在區域特征、企業戰略、社區人口結構等信息，加快推進與商業零售、文化、旅游休閑、餐飲、醫療健康、教育、體育等其他生活性服務業融合發展，發展更加精準對接本社區居民需求狀況的相關服務。

【作者】 上書房信息咨詢中國物業企業研究中心

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數據來源：上書房信息咨詢整理