房地產行業增值稅正式取代營業稅（深圳地產調查）
上書房信息咨詢-深圳地產研究
5月1日起全國正式推進包括房地產等行業的營改增政策，這標志著1993年建立的分稅制開始退出歷史舞臺，增值稅正式取代營業稅，并成為中國名副其實的最大的稅種。
房地產行業的增值額的計算相對困難，尤其是相比各類實物投資來說，房地產投資受到了經濟周期波動等因素的干擾，所以如何核算增值額一直是有爭論的。當然，雖然姍姍來遲，但隨著4月底各類細則性條款的出臺，整個改革顯得有自信且富有成效。在5月份正式落地后，各類積極效應將會顯現出來，總結來說，有以下五大積極效應。
一、實現降稅效應
相比其他稅收，增值稅的最大特點就是其為價外稅。通俗地說，此類稅收的計稅依據是不含稅的價格，即假如計稅價格為A元，那么不含稅的價格就為A/(1+稅率)。在這里，稅率即為增值稅稅率或征收率，即為11%(企業)和5%(個人)。
另外此類減稅效應也將通過抵扣進項稅額的方式得到體現。舉例來說，對于部分土地成本占整個房企成本比例較大的企業，那么后續能夠看到，在此類政策下，將可以通過將此類土地成本進行抵扣，最終能夠較好地降低拿地成本和經營成本。
二、避免重復征稅
實際上，為了防范重復征稅的做法，在4月下旬財政部和國稅總局就出臺了相應的文件進行了說明。其中對于類似契稅、個稅等征收，在計算過程中就規定可以剔除各類增值額，這使得社會公眾更加支持此類政策的出臺。
比如對于契稅而言，舉例來說，目前全國100萬元的房屋，面積基本上在90-144平方米的范圍內，按照1.5%的契稅進行計算，則契稅為1.5萬元。但如果按照目前新的政策，則為100/(1+5%)*1.5%即為1.4萬元。可以看出契稅方面的負擔是減少的。
對于個人所得稅而言，不考慮144平方米以上的非普通住宅和免征等類型，計算方式一般是“房屋買賣差價總額*20%”。所以，如果此類100萬元的房屋按照目前房價全國年均7%的增幅計算，2年內房價約為114萬元，那么買賣差價為14萬元。這個時候個人所得稅為14*20%即為2.8萬元。而如果按照新的計算方式，則為14/(1+5%)*20%即為2.67萬元。此類個稅負擔也呈現了減少的態勢。
三、企業投資積極性將提高
此次改革中，結合此前的兩會精神，后續各類企業投資不動產或持有不動產，實際上能夠獲得一個較好的抵扣效應。過去對于此類抵扣，在購置機器設備方面是允許操作的，但對于不動產的投資，還沒有出臺抵扣的做法。
而新的政策提供了這樣一個機會。舉例來說，若持有1000萬元的商辦物業，那么能夠抵扣或者節約的增值稅稅費為1000*11%，即為110萬元，這使得企業的經營成本降低，同時這也是供給側結構性改革的重要體現，反映了國家對于此類實體經濟和企業投資刺激的導向。所以可以預計，后續持續購置不動產物業的投資行為會增加，這也能夠加快實體經濟的快速提振。
四、促使企業轉變財務管理模式
由于此類營改增改革和財稅改革、公司理財制度變革等緊密掛鉤，所以在實際過程中可以看到，各類企業都會從財稅的角度來積極進行變革，即快速調整財務策略，以實現積極有效的避稅效應。
從財務角度看，過去營業稅政策下，各類營業稅的增加或減少，實際上最后會在營業收入等層面得到反映，最終改變利潤額或利潤表。但是，如果是增值稅，那么后續在財務上的科目會設置為“應付增值額”，這是一個負債的概念，進而會使得資產負債結構得到改善。而負債規模的減少，最終能夠極大地改善現金流狀況，這樣就能夠對企業的穩健經營等產生積極的作用。
五、利好相關改革的推進
在此次改革中，對于房屋租賃的行為，也給予了各類稅費減免。因為出租房屋實際上也是一種類似房屋買賣的方式，所以在征收個稅的時候，需要剔除此類增值稅份額，這樣的征收才會更加合理。這個時候相當于對此類租賃市場提出了減稅的要求，這和此前購租并舉制度的推進有密切關聯。通過此類稅費改革，能夠降低個人房源和社會房源租賃的成本，進而擴大租賃的收益。所以說，營改增政策在房屋租賃市場的落實，將能夠加快購租并舉市場的建立。
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